伴隨房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇與供給側(cè)改革的持續(xù)推進，房地產(chǎn)代建作為房企轉(zhuǎn)型升級的重要方向，實現(xiàn)突破性發(fā)展，并憑借“品牌、管理、團隊、資源”優(yōu)勢將成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要分支。

　　代建為什么會火?陶瓷企業(yè)如何對此做先行半步的探索?今天我們不妨來說說這種之前很多人并不看好的代建模式。

　　什么是代建?

　　既然說到代建，我們首先就得搞清楚它的定義。代建制的起源是美國的CM項目管理模式，即ConstructionManager，為項目業(yè)主提供工程管理的服務。后又演化成為ConstructionAgent。代建制最早出現(xiàn)在政府投資項目，特別是公益性項目。針對財政性投資、融資社會事業(yè)建設(shè)工程項目法人缺位，建設(shè)項目管理中“建設(shè)、監(jiān)管、使用”多位一體的缺陷，并導致建設(shè)管理水平低下、腐敗問題嚴重等問題，通過招標和直接委托等方式，將一些基礎(chǔ)設(shè)施和社會公益性的政府投資項目委托給一些具有實力和工程管理能力的專業(yè)公司實施建設(shè)，而業(yè)主則不從事具體項目建設(shè)管理工作。業(yè)主與項目管理公司或代建部門通過管理服務合同來明確雙方的責、權(quán)、利。

　　簡單點說吧，代建即通過招標等方式，選擇專業(yè)化的項目管理單位負責建設(shè)實施，嚴格控制項目投資、質(zhì)量和工期，建成后移交給使用單位的制度。代建制期間代建單位按照合同約定代行項目建設(shè)的投資主體職責。這無疑是建筑領(lǐng)域一個引人關(guān)注的視角。

　　近年來隨著我國投資體制改革的不斷深入，政府投資項目的建設(shè)管理模式已由投、建、管和用多位一體的模式，逐漸向投、建、管和用職能分離的模式轉(zhuǎn)化。“代建制”是將項目建設(shè)人與項目使用人分離，由具有專業(yè)技術(shù)資質(zhì)和管理能力的法人單位(代建人)接受業(yè)主委托承擔建設(shè)項目全過程管理工作的項目建設(shè)方式。

　　為什么說代建是一個萬億的大市場?

　　因為即使沒有調(diào)控這個催化劑，中國的開發(fā)商最終也會分為三類。美國的歷史經(jīng)驗表明，房企發(fā)展到最后，要么轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛谐瑥娰Y本運作能力的金融機構(gòu)，如鐵獅門;要么成為專業(yè)的代建商，國內(nèi)傳統(tǒng)的開發(fā)商則將會分化為三類：專業(yè)做土地整理的一級開發(fā)商、專業(yè)做地產(chǎn)金融的投資商和專業(yè)做開發(fā)的代建商。而現(xiàn)在，一系列的變化，正在讓這種分化加速到來。

　　有分析人士表示，近幾年保障房向上的發(fā)展勢頭不會改變，規(guī)模會持續(xù)擴大。開發(fā)商參與保障房項目主要有兩種形式，一種是商品房中配建保障房，另一種方式是代建，由政府出錢，開發(fā)商代建。目前代建成為主要參與形式，企業(yè)獲得政府給予的利潤回報。

　�、僬�策紅利下，各種房地產(chǎn)新政及保障房計劃為樓市打氣

　　隨著國家對于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃和調(diào)控政策不斷推進，“馬太效應”愈加嚴重。規(guī)模巨大且安全系數(shù)高的保障房領(lǐng)域成為企業(yè)風險調(diào)節(jié)的絕佳所在。這也讓嗅覺敏銳的地產(chǎn)巨頭們對保障房的態(tài)度發(fā)生悄然轉(zhuǎn)變。越來越多的上市房企開始參與到保障房建設(shè)中。從近年房地產(chǎn)上市公司土地儲備情況來看，綠城、萬科、保利等大型地產(chǎn)企業(yè)頻頻出現(xiàn)在保障性住房土地招標現(xiàn)場，上市公司參與建設(shè)保障性住房用地的規(guī)模正在加速增長。其中最具代表性的就是綠城，其在2016年代建項目銷售額達到181億，占到代建市場份額的45%。截至2017年2月份，代建項目達到170多個。

　　事實上，即便不主動參與，保障房建設(shè)也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房，而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房，只要拿地開發(fā)，基本上繞不開保障房的建設(shè)。”某中型房企的負責人告訴記者。

　　而據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國“十三五”(2016-2021)期間，僅是棚戶區(qū)改造就有2000多萬套。而且北上廣深等一線城市又新增120萬套、7200萬平方米的保障房供應計劃。更有傳言，備受關(guān)注的雄安新區(qū)將采取全新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，沒有商品房，只有只租不售的廉租房或公租房。在這種模式之下，政府成為雄安最大的業(yè)主，那么參與雄安城鎮(zhèn)化建設(shè)的將是代建商而不是開發(fā)商。依此推斷，中國下一輪新城鎮(zhèn)化建設(shè)的主角很有可能就是代建商。因此，政府代建業(yè)務可謂“空間廣闊”。

　�、诖�建有助房企輕資產(chǎn)運營模式、規(guī)模和專業(yè)的演進

　　在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年中，土地成本的不斷攀高推動房地產(chǎn)企業(yè)成本壓力持續(xù)提高，行業(yè)利潤空間受到擠壓，倒逼開發(fā)企業(yè)從粗放型轉(zhuǎn)向精細化發(fā)展。房企在向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型的一大抓手就是代建，除代建自身的輕資產(chǎn)特性外，通過以代建為切入點，可獲取大量物業(yè)后期運營管理權(quán)，保證房企在中長期獲得穩(wěn)定的高額收益;一些房企與TOP10的巨頭們還有著較大差距，急需通過代建擴大市場規(guī)模，爭奪未來的市場話語權(quán);而如果專業(yè)做代建，其自己的能力會得到極大提升，彌補金融、拿地方面的短板。

　　房地產(chǎn)代建作為房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)化的重要方向，其實在我國有一定的發(fā)展歷史，以綠城、萬科等為代表的我國領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則把代建推向了一個新的高度。除了提供政府代建和市場自用物業(yè)代建服務外，還探索發(fā)展出了為房地產(chǎn)投資者代建的創(chuàng)新模式。

　　③代建市場規(guī)模三年翻番 體量龐大

　　其實“代建”并非什么新名詞，早在1998年住房制度改革開啟了中國房地產(chǎn)市場化道路之初，代建作為房地產(chǎn)企業(yè)參與政府保障性住房建設(shè)的一種形式就已經(jīng)存在了，只是那時候的參與者更多的是建筑公司。2008年開始，“保障性住房”被提到了前所未有的高度。有資歷、有能力的區(qū)域性品牌房企都承擔起政府保障房項目代建。從最初的政府公共項目的代建，到實施全過程標準化管控的商業(yè)項目代建，再到引入資本市場力量的資本代建，房地產(chǎn)代建行業(yè)經(jīng)歷了不同的發(fā)展階段。

　　近年來這一市場發(fā)展迅猛，規(guī)模呈現(xiàn)飛速增長態(tài)勢。尤其在2016年開啟的全國房地產(chǎn)市場“去庫存”模式，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式，將給房企帶來更大的資金和運營風險，為了降低企業(yè)經(jīng)營風險，同時更有效利用資本市場的投資資金，房企紛紛尋求由“重”向“輕”的轉(zhuǎn)型之路。代建順理成章的成為了眾多房企的選擇。

　　《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近三年，房地產(chǎn)代建累計合約總建筑面積超過7000萬平方米，凈利潤率水平持續(xù)高于20%，年銷售額逼近千億。根據(jù)中國房地產(chǎn)中長期動態(tài)發(fā)展模型預測，2017-2020年各類房地產(chǎn)房屋需求面積將超過70億平方米，根據(jù)2010-2016年房地產(chǎn)代建累計合約總建面的復合增長率19.8%，房地產(chǎn)代建累計合約總建面占比將達2.7%。換言之，2017-2020年代建市場規(guī)�？偭繉⒊�過1.7億平方米。而最近幾年出讓的土地，仍有接近12萬億左右貨值的商品房，因拿地房企不夠?qū)�業(yè)及資金方面存在不足等原因未被開發(fā)。所以，代建不僅是一個萬億級規(guī)模的藍海市場，也將誕生千億規(guī)模的代建企業(yè)。

　　陶瓷行業(yè)“痛點”就是機會所在

　　我們都知道，中國陶瓷產(chǎn)業(yè)改革開放后二十余年的野蠻成長，在造就陶瓷行業(yè)無數(shù)財富神話的同時，也使行業(yè)缺少了應有的積淀與沉穩(wěn)，這也是為什么不少二十余年的老陶瓷企業(yè)相繼沒落，而行業(yè)抄襲盛行、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的根本原因。市場的進一步洗牌導致品牌強弱格局越來越明顯，許多未能在新一輪市場洗牌的過程中站穩(wěn)腳跟，沒有獨特的競爭優(yōu)勢和品牌定位的企業(yè)將會被市場競爭和大環(huán)境給淘汰出局。

　　如果說說國家政策為陶瓷行業(yè)注入了新鮮活力，那么陶瓷企業(yè)是否能夠抓住這些機會，這就需要依靠企業(yè)自身的努力和綜合實力了。比如保障性住房這樣在性質(zhì)上屬于國家的民生工程等。

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，包括陶瓷在內(nèi)的家居建材產(chǎn)業(yè)的“命運”，直接受房產(chǎn)業(yè)的影響。保障房建設(shè)將給建材行業(yè)帶來一連串積極的連鎖反應。由于建材行業(yè)的需求與房地產(chǎn)投資的相關(guān)性極大，保障住房建設(shè)的嚴格實施，保障房建設(shè)進程的加快，可以說為陶瓷的需求提供了有力保障，1.7億平方米代建市場規(guī)�？偭浚瑢μ沾尚袠I(yè)來說無疑是一塊巨大的蛋糕。

　　隨著國家投資體制改革的進行，專業(yè)代建公司隊伍的逐漸壯大，現(xiàn)階段代建機構(gòu)相比總包攬的房地產(chǎn)公司具有優(yōu)勢，更為可行。保障房數(shù)量大幅增加，質(zhì)量更受關(guān)注。保障房畢竟不是商品房，在保障房“質(zhì)量保衛(wèi)戰(zhàn)”中，除了開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理方之外，材料供應商也承擔重要角色。政府對于保障性住房的建設(shè)必將堅持“高品質(zhì)”與“低成本”的目標，更看重陶瓷產(chǎn)品的性價比，對于所挑選的陶瓷供應商也必將要求具備過硬的產(chǎn)品質(zhì)量和較低的產(chǎn)品價格，所以如何做好保障房市場是陶瓷企業(yè)都該思考的問題。在此，我們也建議各大主打建筑工程陶瓷的企業(yè)們做好考察工作，深入研究，適應這一群體的采購需求，開拓藍海，適應未來的市場需求!